Przyczynkiem do powstania tego materiału była informacja o planach budowy Miasteczka-Ogrodu Reguły przez CPK. Gdy zaczęliśmy zgłębiać temat, okazało się, że idea miasteczka to tylko jedna ze zmian, które mogą przeobrazić Gminę Michałowice i Reguły w najbliższym czasie. W procesie tym niezwykle ważny jest dialog między samorządem, mieszkańcami a potencjalnymi inwestorami, gdyż możliwości, które dają obecne plany, w wielu przypadkach wydają się być nieoptymalnym rozwiązaniem dla mieszkańców. Z drugiej strony oczekiwania mieszkańców i niektórych radnych narażają gminę na wielomilionowe odszkodowania. Czy da się tu znaleźć złoty środek?

Zapytaliśmy Wójt Michałowic Małgorzatę Pachecką, czy zna już szczegółowy plan powstania Miasteczka-Ogrodu Reguły. – Niestety, żadne szczegóły nie zostały nam przedstawione poza wnioskiem o zaopiniowanie i następnie wydanie decyzji podziału działek, których właścicielem jest obecnie CPK. My ten podział skonsultowaliśmy, rozmawialiśmy z CPK i w efekcie pozytywnie go zaopiniowaliśmy. W projekcie tym podobało mi się to, że podział nie jest podziałem łanowym. Ten podział jest inny. Daje osie widokowe, wnioskowano też o zieleń wysoką, czy skwery. Takiego wniosku podziałowego w ostatnich latach nie mieliśmy. Uważam, że jest on wart pokazania.

Warto pamiętać, że w centrum Reguł w okolicach urzędu są też inne działki KOWR. Władze gminy nie mają planów, by stać się wielką aglomeracją, dlatego dla części tych działek zmienione zostały plany zagospodarowania z terenów mieszkaniowych na sportowe, co razem z planami budowy szkoły nieopodal, pozwoli na stworzenie prawdziwego campusu edukacyjno-rekreacyjnego dla mieszkańców. Mamy więc wspólną wizję zmiany centrum tej miejscowości.

Niestety, to nie jedyna część Reguł, która najprawdopodobniej w najbliższym czasie się zmieni. Są też takie miejsca, które budzą wiele obaw mieszkańców i władz. Przykładem są działki przy ul. Wiejskiej.

– Ta działka jeszcze w poprzedniej kadencji była przedmiotem sporu między mieszkańcami, deweloperem i urzędem. Spór zakończył się w ten sposób, że zarówno urząd, jak i właściciel działki chcieli zmienić Plan Miejscowy i Studium tak, by zbudować tutaj budynki wielorodzinne – mówiła Wójt. – W związku z tym doszło do zmiany Planu na niesprzeczny ze studium, czyli usługi w zieleni. Właściciel gruntu deklarował chęć porozumienia z gminą. Takie rozmowy trwały wiele lat, ale skończyły się sytuacją patową. Nie byliśmy w stanie porozumieć się co do intensywności zabudowy. Deweloper nigdy nie złożył wniosku o zmianę zapisów w dokumentach planistycznych gminy na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Z przeglądanych dokumentów wynika, że jak koncepcja zabudowy dla wspomnianej działki zmieniała się, tak już intensywność zabudowy dla gminy była nieakceptowalna. Każda z wersji zakłada około 250 lokali mieszkaniowych. Jak zwraca uwagę Małgorzata Pachecka – zabudowa ta jest niezwykle obciążająca dla gminy, zarówno pod kątem komunikacyjnym, jak i innych usług, jak np. szkolnictwa

Warto zaznaczyć, że deweloper otrzymał tu pozwolenie na budowę jednego aparthotelu, co niewątpliwie zmieni już charakter tego rejonu. W międzyczasie działka została objęta zmianą planu, ale został on zaskarżony przez dewelopera do WSA, który wydał decyzję o jego nieważności. Gmina złożyła wniosek kasacyjny do NSA, ale czeka na jego rozpatrzenie. W międzyczasie władze gminy rozpoczęły nową procedurę zmiany planów dla tego terenu, będącą kompromisem między orzeczeniem WSA a pierwotną wersją planu. Warto zauważyć, że nie jest to jedyna sporna inwestycja w tym rejonie. Podobne plany co do budowy „aparthoteli” ma inwestor przy ul. Platanowej. Niestety, ostatnio forma ta jest dość popularną metodą omijania ograniczeń prawnych dla zabudowy wielorodzinnej. Może wiązać się jednak z przykrymi konsekwencjami dla przyszłych kupców, którzy tak jak w przypadku Bliska Wola Tower w Warszawie, mają w związku z tym duży problem z podpisaniem aktów notarialnych na mieszkania traktowane jako „pokoje hotelowe”.

Innym tematem jest kwestia, którą już poruszaliśmy wcześniej – zabudowy terenów między Regułami a miejscowością Michałowice wzdłuż Alei Jerozolimskich. Pisaliśmy wówczas o rozpoczętej procedurze zmiany planów i koncepcji budowy hal magazynowych. Jak okazało się jednak na spotkaniu z mieszkańcami, inwestor planował budowę nie hal, ale nowoczesnego Datacenter. Złożył też wniosek o zmianę studium i planu tylko i wyłącznie na Datacenter. Na dziś jednak władze gminy nie doszły do żadnych konkluzji w związku z tymi planami. W pierwszej kolejności Wójt Małgorzata konsultuje tę inwestycję z władzami sołectw, radnymi i mieszkańcami (odbyły się dwa takie spotkania). Klimat spotkań był dobry, najważniejsze jest, aby wypracować formalne warunki współpracy (data centre i nic poza tym) oraz uzyskać dla wybranego rozwiązania akceptację większości mieszkańców oraz Rady Gminy Michałowice. Warto zaznaczyć, że alternatywą dla tej inwestycji może być intensywna zabudowa jednorodzinna, co w połączeniu z innymi inwestycjami może całkowicie zaburzyć strukturę gminy.

Analizując przyszłość tych terenów, należy pamiętać też o kwestii potencjalnych odszkodowań dla inwestora, na które gmina nie może sobie pozwolić.
Fatalne dla Michałowic jest to, że na terenie gminy znajdują się pierwsze, wolne tereny tuż za rogatkami Warszawy. Są to bardzo atrakcyjne tereny inwestycyjne. Pytanie, czy da się utrzymać obecne status-quo oczekiwane przez część mieszkańców, jednocześnie nie ograniczając prawa własności co terenu ich właścicieli? Są to niewątpliwie trudne zadania przed władzami gminy na najbliższy czas.

To może Cię zainteresować: