W środę, 21 czerwca w sali konferencyjnej Urzędu Gminy odbyło się spotkanie w sprawie zagospodarowania terenów w Regułach przy Al. Jerozolimskich. W spotkaniu wzięło udział bardzo wielu mieszkańców. Niestety, wizja zagospodarowania tego terenu proponowana przez inwestora i wspierana przez urząd bardzo mocno rozminęła się z oczekiwaniami mieszkańców.
Co robi gmina?
W pierwszej części spotkania Wójt Małgorzata Pachecka wraz z architekt odpowiedzialną za przygotowanie zaktualizowanych planów przedstawiły analizę dotyczącą tego mającego blisko 40 ha terenu. Przypomnijmy, że obowiązuje tam plan z 2002 r. Przeznacza on część zachodnią pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Cały pozostały obszar przeznaczony jest pod zabudowę usługową. Na terenach oznaczonych jako MU wzdłuż Regulskiej to nieuciążliwa zabudowa mieszkaniowo-usługowo z min. powierzchnią biologicznie aktywną 50%. Na pozostałym terenie mamy zabudowę usługową (np. magazyny z zabudową nawet do 20 m). Przedstawiono też wizualizację, jak mogłaby wyglądać najmniej korzystna zabudowa przy obowiązującym planie.
Na szczęście obecnie trwają prace nad planem, a właściwie jest to wznowienie procedury rozpoczętej w 2012 r. Plan jest przygotowywany na podstawie nowego studium uchwalonego w 2011 r. Warto dodać, że obecny plan jest sprzeczny ze studium, które jest najważniejszym dokumentem planistycznym w gminie, ale nie mającym mocy prawnej dla inwestorów. Dopiero przygotowywane w oparciu o nie plany miejscowe są dokumentami wiążącymi. Studium przeznacza większość tego terenu na zabudowę jednorodzinną, a od strony al. Jerozolimskich i ul. Regulskiej na zabudowę mieszkaniowo-usługową.
Obecnie procedura jest na etapie pierwszego wyłożenia i złożono do niego szereg uwag. Urząd przygotował symulację, jak realizacja inwestycji według tego planu wpłynie na gminę. Z prezentacji wynika, że teren ten można by podzielić na 196 działek. Daje to około 377 nowych budynków. Jest to od 500 do 1650 nowych mieszkańców i nawet do 1100 nowych samochodów. Może to wygenerować ruch około 3000 samochodów na dobę. Warto wspomnieć, że na terenie Reguł w chwili obecnej jest wiele innych terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Na tych terenach pojawić się może od 590 do 4525 osób. W chwili obecnej w Regułach mieszka 1968 osób. Jeżeli obowiązujące plany wypełniłyby się, byłby to dla gminy olbrzymi problem, zwłaszcza pod kątem edukacji, ale też infrastruktury: wodnej, kanalizacyjnej czy drogowej.
Czego chce inwestor?
Po tym przydługim wstępie warto przejść do clou spotkania. W 2023 r. firma Hillwood, właściciel terenu, wystąpiła o zmianę planów na umożliwiające budowę datacenter. Jak tłumaczyła Małgorzata Pachecka: – Inwestor złożył wnioski zgodnie z obowiązującym planem, który nie pasuje urzędowi i mieszkańcom. Podczas spotkań z Radami sołeckimi ustalono, że mieszkańcy chcą poznać te plany, ale w momencie, gdy będą już na to dokumenty. Firma zawiesiła swój wniosek, chce je przedstawić.
Plany inwestora prezentował Hubert Michalak – prezes firmy Hillwood. Pokazał projekt datacenter. Zaznaczył, że są one niezgodne ze studium, stąd wniosek o zmianę studium. Pokazał też wersję projektu zgodnego z obowiązującymi planami. Pytanie – dlaczego inwestor wystąpił z propozycją zmian, skoro firma ma koncepcję zgodną z planem? Oczywiście chodzi o optymalizację zabudowy tak, by budynki były 2, a nie trzy. Oba te budynki miałyby 21 m wysokości.
Mieszkańcy są na NIE!
Propozycja ta nie spotkała się z akceptacją mieszkańców. Trzeba przyznać, że w wielu przypadkach wprowadzone w błąd przez czarny PR osoby były nieprzychylne tej inwestycji. Mieszkańcy najbardziej obawiają się kwestii związanych z oddziaływaniem środowiska, zwłaszcza dotyczących generatorów prądu i sytemu chłodzenia. Ich obawy bez wątpienia nie są bezpodstawne, ale niewątpliwie wyolbrzymione. Taka inwestycja potrzebuje generatorów awaryjnych, będą one jednak użyte w momencie katastrofalnych braków energii, co praktycznie nie ma prawa wystąpić. Jest to też najdroższe możliwe źródło energii. Nikt więc nie będzie na złość mieszkańcom uruchamiał ich bez potrzeby, poza niezbędnymi regularnymi testami dla pojedynczych jednostek. Inwestor zaznaczał też, że wszelkie niedogodności inwestycji zostaną ograniczone do jej terenu, a przed jej budową konieczny będzie raport oddziaływania na środowisko w pracach, nad którym wszyscy będą mogli brać udział.
Mieszkańcy pytali też o bardzo szczegółowe plany inwestycji, których inwestor na tym etapie nie mógł lub nie chciał udostępnić, zasłaniając się poufnością ustaleń z potencjalnymi partnerami. Nie ma się z resztą czemu dziwić, gdyż jest to standardowa sprawa.
Zostawmy tu jednak na chwilę inwestora, bo ważniejsze dla mieszkańców było podejście gminy do procedury zmiany planów i dyskusja na temat przyszłości tych terenów.
Mieszkańcy pytali o kwestie uchwalenia planów i o to, dlaczego procedury te tak długo trwają. Pytali też o konsultacje tych planów. W odpowiedzi Wójt Małgorzata Pachecka przypomniała, że zapowiadała wypracowanie planów w czasie konsultacji, co właśnie się dzieje. Mieszkańcy niejeden raz będą na ten temat rozmawiali. Wójt zaznaczyła, że jest przeciwna zabudowie magazynowej i z tego powodu, kiedy do przygotowywanego planu spłynęły wnioski radnych, przedstawiła rezultat w formie pierwszego wyłożenia. Zwróciła uwagę, że w międzyczasie inwestor zmienił swoje plany i nie chce budować hal.
Mieszkańcy pytali też Wójt o obietnice z poprzednich wyborów. Przytaczali zapisy z ulotki, wspominali o tym, że zapisy o zmianie planów były w programie wyborczym. Wspominali też o zostawieniu kameralnego charakteru gminy z zabudową jednorodzinną. Tłumaczenia Pani Wójt w tej sprawie nie do końca przekonały przybyłych na spotkanie mieszkańców.
Gdy w niemal wypełnionej po brzegi sali padło pytania o to, kto jest za budową datacenter, ręce podniosło dosłownie kilka osób. Większość zebranych była przeciwko. Pytanie – co może wydarzyć się dalej?
Na pewno budowa datacenter jest korzystniejsza dla gminy. Niestety, pomysł ten budzi duży sprzeciw wśród mieszkańców. Czy słusznie chyba nie do końca. W Grodzisku Maz. powstało datacenter Cyfrowego Polsatu i jest to budynek ciekawy architektonicznie o znikomej uciążliwości. Niewątpliwie objekt ten nieodwracalnie zmieni charakter tej części gminy, a przeciwko takim jego zmianom głosowali w poprzednich wyborach mieszkańcy. Z drugiej strony też ciężko mówić o utrzymaniu kameralnego charakteru gminy, gdy na te tereny może wprowadzić się ponad 1500 nowych mieszkańców. Nie da się ukryć jednak, że taki jest głos dużej grupy mieszkańców tych terenów.
Co może zrobić inwestor?
Powiedzmy sobie prawdę. Na podstawie obecnie obowiązujących planów i rozpoczętej procedury pozwolenia na budowę (obecnie wstrzymanej), inwestor teoretycznie może wybudować najmniej korzystne dla mieszkańców obiekty – hale magazynowe. Stąd warto rozmawiać z inwestorem by swój pomysł zmienił. Jak twierdzi może też wybudować datacenter, w wariancie mniej korzystnym dla mieszkańców. Tyle teorii. W praktyce by powstały tu hale, to musi być do nich dojazd. Z informacji, które mamy wynika, że MZDW nie pozwoli na wybudowanie na odcinku al. Jerozolimskich przylegających do działki pełnego skrzyżowani – zbyt blisko do innych skrzyżowań. Brak takiego rozwiązania uniemożliwia wykorzystanie terenu w ten sposób.
Budowa datacenter, dla właściciela, może okazać się proceduralnym koszmarem, który mieszkańcy, wykorzystując kruczki prawne i powolność polskich sądów, będą blokować długimi laty. Czy wizja tak problematycznej inwestycji zniechęci inwestora do jej realizacji? Zapewne zwycięży tu rachunek ekonomiczny, stąd ważne jest wypracowanie rozwiązania satysfakcjonującego obie strony.
Kompromis ważny dla wszystkich
Całą procedurą pozwolenia na budowę zajmować się będzie starostwo powiatowe. Zapytaliśmy o tę inwestycję obecnego na spotkaniu członka Zarządu powiatu i mieszkańca Reguł, Wojciecha Hernera. – Oczekiwania mieszkańców zawarte były w studium i to w jego kierunku powinny być dostosowane plany. Chcemy zachowania charakteru gminy. Powstają duże hale w Sokołowie i to wystarczy – mówił nam Wojciech Herner. – Na spotkaniu nie poznaliśmy zbyt wielu szczegółów inwestycji. Może tu powstać datacenter, ale także zupełnie coś innego. Niestety, obowiązujący plan jest bardzo stary, ma 21 lat. Nie przewidywał takich inwestycji. Mieszkańcy chcą mieszkać w spokojnej, zielonej okolicy. Mam nadzieję, że plan zostanie dostosowany do studium, zanim powstaną hale. Nie chciałbym, by powtórzył się scenariusz z ul. Wiejskiej, gdzie powstał aparthotel, a nie zabudowa mieszkaniowa.
Patrząc z perspektywy na to spotkanie, widać olbrzymi dysonans co do przyszłości tych terenów między oczekiwaniami mieszkańców, a inwestora i gminy. Warto jednak, by obie strony były gotowe do rozmów i starały się wypracować kompromisowe rozwiązanie. Warto pamiętać też o obietnicach, które padły w poprzednich wyborach. Po spotkaniu widać, że dla wielu mieszkańców są one bardzo ważne.
To może Cię zainteresować: