Zainteresowanie zakupem własnego mieszkania/domu niewątpliwie wzrasta. Jakie przysługują nam prawa, w przypadku, gdy po kilku tygodniach czy nawet miesiącach od użytkowania mieszkania/domu pojawią się w nim wady, o których wcześniej nie wiedzieliśmy?
Zgodnie z art. 27 ust. 6 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1805, ze zm.), ustawodawca odsyła do przepisów kodeksu cywilnego, a mianowicie przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej (art. 556 i n. k.c.).
Oceniając, czy rzecz sprzedana jest obarczona wadą należy mieć na uwadze przepis art. 354 k.c., stosownie do którego zobowiązanie powinno być wykonane zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego. Zasadnicze znaczenie ma zatem odpowiedź na pytanie, czy sprzedana rzecz jest użyteczna, biorąc pod uwagę jej przeznaczenie. Samo kryterium zgodności ze wzorcem normatywnym w żadnym razie nie może przesądzać o istnieniu bądź nie istnieniu wady. Przy ocenie wady fizycznej rzeczy, kryterium funkcjonalne, obejmujące użyteczność rzeczy i jej przeznaczenie zgodne z celem umowy sprzedaży, powinno być stosowane przed kryterium normatywno-technicznym (tak: uchwała pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30.12.1988 r., III CZP 48/88). Jednocześnie należy mieć na uwadze, że po ujawnieniu się wady przedmiotu sprzedanego sprzedawca staje się odpowiedzialny wobec kupującego za istnienie wady. Ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy ma charakter absolutny.
Sprzedawca nie może się z od niej uwolnić niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę, a nawet - czy w ogóle wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa [Wyrok SA we Wrocławiu z 29.06.2016 r., I ACa 653/16, LEX nr 2376911].
Powołując się na dalsze orzecznictwo, należy podzielić opinie sądu, iż deweloper zobowiązany jest zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414), aby obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej (…) wybudowanie przez stronę pozwaną tarasu przyległego do lokalu powódki niezgodnie z projektem i wiedzą techniczną było działaniem bezprawnym – niezgodnym z w/w przepisem prawa budowlanego (por np. wyrok SN z dnia 27.04.2016r. II CSK 528/15), gdzie SN uznał, iż działaniem bezprawnym w rozumieniu art. 415 k.c. jest zaprojektowanie przez projektanta budynku w sposób sprzeczny z art. 5 ust.1 pkt. 1 a i c prawa budowlanego), a także zawinionym. Postępowanie dowodowe dało podstawy do przypisania stronie pozwanej winy nieumyślnej w postaci niedbalstwa. Wina ta zachodzi wówczas, gdy sprawca powoduje szkodę nie zachowując podczas swojego postępowania należytej staranności” [Wyrok SO we Wrocławiu z 20.06.2018 r., XII C 35/18, LEX nr 2584434].
Reasumując, deweloper jest więc w pełni odpowiedzialny za wystąpienie ukrytej wady
w mieszkaniu/domu. Charakter odpowiedzialności dewelopera jest nieograniczony. Deweloper nie tylko zobowiązany jest do naprawienia wady fizycznej lokalu, ale również nie wyłącza to jego odpowiedzialności odszkodowawczej za wykonanie budynku niezgodnie ze sztuką budowlaną.
Przechodząc do przepisów kodeksu cywilnego i uprawnień wynikający z tego tytułu zgodnie z art. 560 § 1 k.c. jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
Jak ustalić kwotę o którą możemy żądać obniża? Tu pomocne może być jedynie orzecznictwo sądowe. Tak więc:
- „(…) decydująca zatem jest proporcja wartości rzeczy wolnej od wad i wartości rzeczy wadliwej. Sąd winien zatem ustalić te wartości, a następnie poprzez zastosowanie tej proporcji do umówionej przez strony ceny odpowiednio ją skorygować. Przy czym to wyliczenie nie jest już ostateczne i ta kwota nie jest natomiast kwotą podlegającą zwrotowi przez sprzedawcę kupującemu [Wyrok SA w Krakowie z 8.05.2018 r., I ACa 1344/17, LEX nr 2527458].”
- nie można wyliczając wartości mieszkania na dzień złożenia pozwu odliczyć np. kwotę zużycia mieszkania – „(…) sąd I instancji po pierwsze bezpodstawnie uznał, że dla wyliczenia kwoty należnej powódce należy uwzględnić zużycie mieszkania, a po drugie zignorował kwestię ceny umówionej przez strony, a swe wyliczenia oparł wyłącznie na ustaleniu różnicy wartości mieszkania bez wad i z wadami [Wyrok SA w Krakowie z 8.05.2018 r., I ACa 1344/17, LEX nr 2527458].”
Warto pamiętać również, że uprawnienia nabywcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu mieszkalnego / domu wygasają po upływie pięciu lat, licząc od dnia, w którym lokal został wydany nabywcy (art. 568 § 1 k.c.).
r.pr. Michał Rytel
prawnik Anna Kondrakowicz
Grupa Prawnicza Stemplewska, Rytel Adwokaci i Radcowie Prawni sp.p.
z siedzibą w Starych Babicach
ul. Pocztowa 2 lok. 11, I piętro
05-082 Stare Babice
Stan prawny na dzień 22 marca 2021 r.
Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej, a jest jedynie informacją przybliżającą wskazaną w nim problematykę. Udzielenie porady prawnej wymaga poznania stanu faktycznego w indywidualnej sprawie.